Dies hat der Bundesgerichtshof mit seinem Urteil (BGH, Urteil v. 29.4.2009, VIII ZR 142/08) aktuell bestätigt und entschieden.
Sachverhalt:
Ein Mieter hatte eine Wohnung gemietet, deren Wohnfläche mit „ca. 100 Quadratmeter“ im Mietvertrag angegeben war. Nach einiger Zeit kündigte der Mieter das Mietverhältnis fristlos, weil die Wohnfläche um mehr als 10 Prozent von der vereinbarten Wohnfläche abwich. Ein Sachverständigengutachten durch einen Immobiliengutachter ergab, dass die tatsächliche Wohnfläche nur 77,37 m² betrug und damit um knapp 23 Prozent von der vereinbarten Wohnfläche abwich.
Der Bundesgerichtshof gab dem Mieter Recht. Er war berechtigt das Mietverhältnis fristlos zu kündigen. Die Wohnflächenabweichung von fast 23 Prozent ist ein Mangel der zur Folge hat, dass der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache nicht rechtzeitig gewährt wurde. Damit sind die Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung aus wichtigem Grund gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB gegeben.
Das Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung kann aufgrund besonderer Umstände des Einzelfalls allerdings auch verwirkt sein. Dies kommt etwa dann in Betracht, wenn der Mieter bei Mietbeginn oder danach erkennt, dass die tatsächliche Wohnfläche die im Mietvertrag angegebene um mehr als zehn Prozent unterschreitet, ohne dies zeitnah zum Anlass für eine fristlose Kündigung zu nehmen. Anhaltspunkte für das Vorliegen derartiger besonderer Umstände waren im entschiedenen Fall aber nicht gegeben.
Wohnflächenabweichungen können Vermietern zudem teuer zu stehen kommen. Schlimmer noch als die Kündigung des Mieters können Rückforderungen überzahlter Miete sein. Diese können ggf. mehrere Jahre rückwirkend geltend gemacht werden.
Um solche Streitigkeiten zu vermeiden, sollte vor Mietbeginn und Mietvertragsunterzeichnung die Wohnung vermessen und die tatsächliche Wohnfläche ermittelt werden. Dabei sind unbedingt Dachschrägen und anrechenbare Terrassen- und Balkonflächen gemäß Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche (WoFlV) zu berücksichtigen.
Der wesentliche Unterschied zwischen der Wohnflächenberechnung nach der WoFlV, der DIN 283 (1951) und den §§ 42 bis 44 II. BV liegt bei der Ermittlung der Flächen für Balkone, Loggien, Dachgärten oder „gedeckten“ Freisitzen. Nach der WoFlV und der DIN 283 (1951) sind die diesbezüglichen Flächen zu einem Viertel anzurechnen. Nach § 44 Abs. 2 II. BV konnten dagegen deren Grundflächen zur Ermittlung der Wohnfläche (WF) bis zur Hälfte angerechnet werden. Folglich hat sich die Praxis – auch bei gewerblich genutzten Räumen – weitgehend an den Vorgaben der II. BV mit dem Ergebnis größerer Wohn-/Nutzflächen orientiert.
In diesem Zusammenhang ist ein weiteres aktuelles Urteil des Bundesgerichtshofes interessant, über die Anrechnung von Balkon- oder Terrassenflächen auf die Miete.
Danach gilt für Mietverträge, die vor 2004 abgeschlossen wurden, dass Vermieter in der Regel bis zu 50% der Terrassenflächen auf die Wohnfläche anrechnen dürfen. Dies gilt allerdings nicht, wenn diese Flächen ortsüblich niedriger angesetzt werden. Gibt es im Mietvertrag keine gesonderte Regelung dazu, haben laut BGH ortsübliche Berechnungsweisen den Vorrang (AZ:VIII 86/08).
Für Mietverträge, die ab 2004 geschlossen wurden, gelten die Regeln der damals in Kraft getretenen Wohnflächenverordnung.
Von Interesse ist in diesem Zusammenhang, welche Berechnungsnorm den Mietspiegeln zu Grunde liegt, denn Wohn- bzw. Nutzflächen sind für die Ermittlung der Nettokaltmiete und als Umlagemaßstab von Betriebskosten von wesentlicher Bedeutung.
Gerne stehe ich Ihnen mit sachverständigem Rat als öffentlich bestellter und vereidigter Immobiliengutachter mit modernem Lasermessgerät zur Verfügung, wenn Sie Probleme bei der Wohnflächenermittlung haben.
Auf Wunsch können auch Pläne angefertigt werden.
Bitte beachten Sie, dass diese Informationen keine Rechtsberatung darstellen oder ersetzen können. Im Zweifelsfall wenden Sie sich bitte an Ihren Rechtsberater.
